Czym jest akt notarialny przy kredycie hipotecznym?

Data dodania: 28 października 2025 r. / Aktualizacja: 9 września 2025 r.

Czym-jest-akt-notarialny-przy-kredycie-hipotecznym

Akt notarialny potwierdza zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Zawiera kluczowe dane: adres, powierzchnię, cenę oraz warunki transakcji.

Umowa o kredyt hipoteczny reguluje wysokość finansowania, oprocentowanie, terminy spłaty oraz koszty. Bank zwykle zabezpiecza się hipoteką na nabywanej nieruchomości.

Notariusz weryfikuje stan prawny i sporządza oryginał, który pozostaje w kancelarii. Strony dostają odpisy, a po latach dokument trafia do archiwum ksiąg wieczystych.

Wpis do księgi wieczystej ujawnia nowego właściciela oraz ewentualną hipotekę. Dzięki temu przeniesienie własności i zabezpieczenie kredytu są jawne i zgodne z prawem.

Najważniejsze wnioski

Akt potwierdza sprzedaż nieruchomości i opisuje warunki transakcji.
Umowa kredytowa to odrębny dokument określający warunki spłaty i zabezpieczenia.
Notariusz sprawdza stan prawny i przechowuje oryginał dokumentu.
Wpis do księgi wieczystej ujawnia właściciela i hipotekę.
Dokumentacja musi być zgodna z przepisami prawa, by zabezpieczyć obie strony.

Czytaj także: Czym jest deklaracja wekslowa w kredycie hipotecznym?

Akt notarialny a umowa kredytu hipotecznego — różne role w jednej transakcji

Umowa kredytowa ustala finansowanie: kwotę, oprocentowanie, harmonogram spłat oraz koszty związane z uruchomieniem środków i zabezpieczeniem, najczęściej w formie hipoteki na nieruchomości.

Akt notarialny dokumentuje warunki sprzedaży — adres, powierzchnię, cenę oraz sposób przekazania środków i wydania lokalu. To on formalnie dokonuje przeniesienia własności na kupującego.

Bank przed wypłatą weryfikuje zapisy w dokumencie, zwłaszcza poprawne ustanowienie hipoteki. Brak jednego z dokumentów blokuje bezpieczne zamknięcie transakcji.

Co reguluje umowa kredytu

Kwota kredytu i oprocentowanie.
Harmonogram spłat i koszty całkowite.
Warunki uruchomienia i zabezpieczenia (hipoteka).

Rola aktu notarialnego

Określa warunki sprzedaży, terminy płatności i oświadczenia stron. W praktyce notariusz wpisuje klauzule potrzebne bankowi do ustanowienia hipoteki.

Praktyczna wskazówka: skoordynuj doradcę kredytowego, notariusza i sprzedającego, aby uniknąć niezgodności w zapisach o hipotece i wydaniu nieruchomości.

Czym jest akt notarialny przy kredycie hipotecznym

Akt notarialny sporządzony przez notariusza to formalny warunek przeniesienia własności lokalu. Bez niego nie można dokonać prawomocnego wpisu nowego właściciela i hipoteki do księgi wieczystej.

Dlaczego dokument jest niezbędny przy zakupie mieszkania

Dokument notarialny potwierdza treść transakcji i zabezpiecza interesy stron. Bank opiera uruchomienie środków na istnieniu i zapisach w akcie, zwłaszcza dotyczących warunków sprzedaży i ustanowienia hipoteki.

akt notarialny

Wymóg prawny: forma potrzebna do ważności sprzedaży nieruchomości i przeniesienia własności.
Zakres: dotyczy lokali wyodrębnionych i spółdzielczego prawa do lokalu.
Ochrona stron: minimalizuje ryzyka prawne dzięki weryfikacji dokumentów i tożsamości przez notariusza.
Procedura: akt odczytany i podpisany przez strony; oryginał zostaje w kancelarii.

Przygotowanie dokumentu następuje po zebraniu kompletu papierów, co wpływa na terminy uruchomienia kredytu hipotecznego. Dlatego koordynacja między bankiem, notariuszem i sprzedającym jest kluczowa dla sprawnego zakończenia transakcji.

Kolejność: kiedy podpisuje się umowę kredytową, a kiedy akt — rynek pierwotny vs wtórny

Kolejność podpisów różni się znacznie między rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym. To wpływa na terminy uruchomienia środków, obowiązki stron i dokumenty wymagane przez banku.

Rynek pierwotny

Najpierw zawiera się umowę z deweloperem. Transze uruchamiane są zgodnie z harmonogramem inwestycji.

Umowa kredytowa często podpisywana jest przed przeniesieniem, by zabezpieczyć finansowanie. Dopiero potem następuje akt przeniesienia własności i dokumenty do wpisu hipoteki.

Rynek wtórny

Proces zaczyna się od wniosku o kredyt i decyzji banku. Potem następuje podpisanie umowy kredytowej.

Akt kupna‑sprzedaży jest jednym z warunków uruchomienia środków — bank wymaga dostarczenia odpisu aktu zwykle w ciągu 7–14 dni.

„Dopilnuj zapisu o ustanowieniu hipoteki w treści aktu — to klucz do sprawnego wpisu do księgi wieczystej.”

Warunki uruchomienia i terminy

Transze do dewelopera wypłacane są tylko na dyspozycję kredytobiorcy, a nie automatycznie.

Element	Rynek pierwotny	Rynek wtórny
Kluczowy dokument	Umowa deweloperska → harmonogram transz	Decyzja kredytowa → umowa kredytowa
Moment przeniesienia	Po uruchomieniu transz i akcie przeniesienia	Po podpisaniu aktu kupna‑sprzedaży
Dostarczenie odpisu aktu do banku	7–14 dni po podpisie przeniesienia	7–14 dni po podpisie aktu sprzedaży
Wpis hipoteki	Wniosek składa się po akcie; 14–30 dni procedury	Wniosek po dostarczeniu aktu; 14–30 dni procedury

Praktycznie: upewnij się, że akt zawiera zapis o ustanowieniu hipoteki, a notariusz ma wszystkie oświadczenia od banku. To zmniejsza ryzyko utraty warunków decyzji kredytowej i przyspiesza wpis w sądu.

Co zawiera akt notarialny mieszkania finansowanego kredytem

W akcie znajdziemy zestaw informacji niezbędnych do przeniesienia własności i zabezpieczenia finansowania.

Dane stron, cena, opis i podpisy

Obowiązkowe elementy to data, miejsce, dane notariusza oraz dane stron z imionami rodziców lub pełne dane osób prawnych.

W akcie wymieniona jest też cena sprzedaży, opis lokalu i nieruchomości oraz oświadczenia stron. Na końcu notuje się odczytanie i podpisy.

Hipoteka na rzecz banku — zapis i konsekwencje

Zapis o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku jest konieczny, jeśli kredyt ma być zabezpieczony. Treść zapisu powinna być precyzyjna, by ułatwić późniejszy wpis i uniknąć sporów.

Konsekwencją jest ograniczenie dysponowania nieruchomością przez właściciela do czasu wykreślenia hipoteki.

Księga wieczysta: założenie i wpisy

Notariusz wysyła wniosek wieczystoksięgowy o założenie księgi lub o wpis nowego właściciela i hipoteki. Wpis pojawia się w odpowiednich działach księgi wieczystej — dane właściciela w dziale II, hipoteka w dziale IV.

Element	Co zawiera	Wpływ na transakcję
Opis nieruchomości	Powierzchnia, nr działki, udział, pomieszczenia	Dokładność przyspiesza wpis i zmniejsza ryzyko reklamacji
Oświadczenia stron	Brak innych obciążeń, zgody, stan prawny	Potwierdzenie dla banku i podstawy do wpisu hipoteki
Wniosek do sądu	Założenie KW, wpis własności i hipoteki	Uruchamia procedury wpisowe i obowiązki kredytobiorcy

Praktyczny tip: przed podpisem sprawdź numery działek, udział i przynależności w akcie. Odpisy tego dokumentu posłużą bankowi i ubezpieczycielowi do zakończenia czynności kredytowych.

Dokumenty do aktu notarialnego i dla banku

Zestaw dokumentów potrzebnych do podpisu wpływa na tempo wszystkich dalszych czynności. Brak jednego zaświadczenia może opóźnić sporządzenie aktu i uruchomienie środków przez bankiem.

Rynek wtórny

Na rynku wtórnym notariusz i bank wymagają kompletów potwierdzających tytuł własności i obciążenia.

Dowód tożsamości stron.
Podstawa nabycia (umowa, spadek, darowizna) i numer księgi wieczystej lub wypis.
Zaświadczenia o braku zaległości (czynsz, media) oraz lista osób zameldowanych.
Opcjonalnie zaświadczenie spółdzielni, jeśli dotyczy.

Rynek pierwotny

Przy zakupie od dewelopera trzeba dostarczyć dokumenty potwierdzające stan prawny i samodzielność lokalu.

Umowa deweloperska i wypis z rejestru inwestycji.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz rzut lokalu.
Świadectwo energetyczne, jeśli wymagane.

Hipoteka i dokumenty dla banku

Dla banku kluczowe są dokumenty, które pozwolą na ustanowienie hipoteki i dyspozycje wypłat transz.

Podpisana umowa kredytowa i oświadczenie banku dla notariusza.
Dyspozycje uruchomienia środków oraz wskazanie kont odbiorców (np. dewelopera).
Po akcie — dokumenty niezbędne do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Wskazówka: sprawdź spójność danych właścicieli i numerów działek między wszystkimi dokumentami. Notariusz weryfikuje te informacje i na ich podstawie składa wniosek o wpisy w KW.

Koszty i opłaty: taksa notarialna, sąd, podatki

Koszty transakcji obejmują opłaty notarialne, sądowe oraz podatkowe, które wpływają na budżet zakupu. Warto zaplanować je z wyprzedzeniem, by uniknąć opóźnień przy wpisie do księgi wieczystej.

koszty nieruchomości

Taksa notarialna a wartość nieruchomości i kto płaci

Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości. Przy umowie z deweloperem praktykuje się często podział kosztów 50/50 między strony.

Porada: poproś kancelarię o kosztorys przed podpisem, by znać maksymalne stawki.

Opłaty sądowe: wpis właściciela i wpis hipoteki do księgi

Opłaty sądu obejmują wniosek o wpis właściciela oraz wpis hipoteki. Dodatkowy podatek za wpis hipoteki to zazwyczaj 19 zł.

Jeśli notariusz składa wniosek, pobiera i odprowadza tę kwotę. Gdy wniosek składa właściciel, trzeba złożyć formularz PCC-3 lub PCC-3A w ciągu 14 dni.

PCC na rynku wtórnym i wyjątki; brak PCC na pierwotnym

Na rynku wtórnym obowiązuje podatek PCC w wysokości 2% wartości mieszkania, z możliwymi zwolnieniami w określonych przypadkach.

Na rynku pierwotnym PCC nie występuje zwykle, choć wyjątki dotyczą np. kolejnych mieszkań w jednej inwestycji.

Rodzaj opłaty	Przybliżony koszt	Kto zwykle płaci
Taksa notarialna	Procent od wartości nieruchomości (skala zależna od kancelarii)	Kupujący lub dzielona z deweloperem
Wpis hipoteki (opłata)	19 zł (podatek od wpisu)	Notariusz składający wniosek lub właściciel
PCC (rynek wtórny)	2% wartości transakcji	Kupujący (z możliwym zwolnieniem)
Opłaty sądowe	Opłaty za wniosek o wpis do księgi — 14–30 dni procedury	Kupujący/strony zgodnie z umową

Planowanie budżetu: uwzględnij taksę, opłaty sądu i ewentualne PCC. Bank może uzależniać części kosztów od warunków produktowych, więc potwierdź wymogi przed podpisem aktu notarialnego.

Po podpisaniu aktu: obowiązki kredytobiorcy wobec banku i sądu

Po złożeniu podpisów zaczyna się lista zadań, które przyspieszają zamknięcie transakcji. Najpierw dostarcz dokument do banku — zwykle w ciągu 7 dni.

Najczęstsze pułapki i jak ich uniknąć przy akcie i kredycie

Najczęstsze błędy przy finalizacji sprzedaży i finansowania wynikają z braku koordynacji między stronami. Opóźnienia w dostarczeniu aktu do banku (7–14 dni) i złożeniu wniosku o wpis hipoteki (ok. 30 dni) grożą utratą warunków kredytu.

Niedotrzymanie terminów

Jeśli dokumenty nie trafią do banku na czas, bank może zawiesić wypłatę środków lub zmienić warunki. Brak polisy ubezpieczeniowej też narusza umowę.

Braki i rozbieżności w dokumentach

Rozbieżności między treścią aktu a wpisami w księgi lub brak zaświadczeń opóźnią sporządzenie aktu i wypłatę. Notariusza warto poprosić o weryfikację wcześniej.

Sprawdź numery działek i dane właścicieli.
Przy nowozakładanej KW przygotuj poprawny wniosek do sądu.
Poproś bank o oświadczenie dla notariusza, by hipotekę wpisano już w akcie.

Problem	Ryzyko	Jak uniknąć
Opóźnienie dostarczenia aktu	Zawieszenie wypłaty	Rezerwacja terminów, szybka komunikacja z bankiem
Braki dokumentów	Opóźnienie wpisu do księgi	Lista zadań przed spotkaniem u notariusza
Brak ubezpieczenia	Łamanie warunków umowy	Wcześniejsze wykupienie polisy

„Utrzymuj stały kontakt z bankiem i notariuszem — to najprostsza metoda, by uniknąć niespodzianek.”

Wniosek

Kilka kluczowych punktów pomaga uniknąć opóźnień i problemów przy finalizacji zakupu nieruchomości.

Podsumowując: akt notarialny formalnie przenosi własność, a umowy kredytowe regulują finansowanie i spłaty. Na rynku pierwotnym i wtórnym kolejność działań wpływa na terminy banku i sądu.

Upewnij się, że w dokumencie są: dane stron, cena, opis lokalu oraz zapis o hipotece na rzecz banku. Przygotuj komplet dokumentów dla notariusza i banku, zaplanuj taksę, opłaty sądowe i ewentualne PCC.

Po podpisie: wykup ubezpieczenie, złóż wniosek o wpis hipoteki, dostarcz odpisy do banku i rozlicz transze. Pilnuj terminów i spójności danych w księdze wieczystej — sprawna współpraca z notariuszem i bankiem minimalizuje ryzyko.

Czytaj także: Wyjaśniamy, czym jest deprecjacja

FAQ

Czym jest akt notarialny przy kredycie hipotecznym?

Akt notarialny to urzędowy dokument sporządzony przez notariusza, który potwierdza przeniesienie własności nieruchomości. Przy zakupie mieszkania na kredyt pełni rolę potwierdzenia sprzedaży i podstawy do wpisu właściciela oraz zabezpieczenia banku w księdze wieczystej.

Jak różni się umowa kredytu od aktu notarialnego w jednej transakcji?

Umowa kredytu reguluje warunki finansowe: kwotę, oprocentowanie, okres spłaty i zabezpieczenie. Akt notarialny dotyczy prawa własności oraz warunków sprzedaży nieruchomości. Oba dokumenty współdziałają, ale dotyczą innych sfer transakcji.

Co dokładnie reguluje umowa kredytu hipotecznego?

Umowa określa wysokość kredytu, marżę lub oprocentowanie, harmonogram spłat, prowizje oraz postanowienia dotyczące zabezpieczenia, w tym ustanowienia hipoteki na rzecz banku.

Jaką rolę pełni dokument notarialny w przeniesieniu własności i warunkach sprzedaży?

Dokument notarialny formalizuje umowę sprzedaży, zawiera dane stron, cenę, opis lokalu i oświadczenia. Na jego podstawie następuje wpis do księgi wieczystej oraz ewentualne ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt.

Dlaczego dokument notarialny jest niezbędny przy zakupie mieszkania na kredyt?

Banki wymagają aktu sporządzonego przez notariusza, by móc zabezpieczyć swoje roszczenia hipoteką. Bez aktu nie da się prawidłowo wpisać prawa własności ani obciążyć nieruchomości hipoteką.

Kiedy podpisuje się umowę kredytową, a kiedy akt — na rynku pierwotnym?

Na rynku pierwotnym najpierw zwykle podpisuje się umowę deweloperską, potem umowę kredytową (decyzja i harmonogram transz), a akt przeniesienia własności sporządzany jest po oddaniu inwestycji i spełnieniu warunków dewelopera.

Jaka jest sekwencja czynności na rynku wtórnym?

Na rynku wtórnym najpierw klient otrzymuje decyzję kredytową, potem podpisuje umowę kredytu, a następnie strony idą do notariusza, by zawrzeć akt kupna‑sprzedaży i umożliwić bankowi wpis hipoteki.

Jakie warunki musi spełnić kupujący, by bank uruchomił środki i jakie są terminy dostarczenia aktu?

Bank wymaga oryginału aktu z wpisem hipoteki lub dokumentów umożliwiających wpis. Terminy uruchomienia środków i dostarczenia aktu zależą od umowy z bankiem — zwykle kilka dni od podpisania aktu, zgodnie z harmonogramem transz.

Co zawiera dokument notarialny przy zakupie mieszkania?

Dokument zawiera dane stron, cenę, dokładny opis nieruchomości, oświadczenia sprzedającego i nabywcy, warunki płatności, klauzule dotyczące przeniesienia własności oraz podpisy i pieczęć notariusza.

Jak zapis o hipotece wygląda w akcie i jakie są konsekwencje?

Akt może zawierać zgodę na ustanowienie hipoteki lub dyspozycję wpisu na rzecz banku. Konsekwencją jest obciążenie nieruchomości, co daje bankowi prawo do dochodzenia zabezpieczenia w razie niewywiązania się ze spłaty.

Co dzieje się z księgą wieczystą po sporządzeniu aktu?

Po akcie notariusz lub strony składają wniosek o wpis nowego właściciela i hipoteki do księgi wieczystej. Wpis potwierdza przeniesienie własności i ustanowienie zabezpieczenia na rzecz banku.

Jakie dokumenty są potrzebne do aktu na rynku wtórnym?

Na rynku wtórnym notariusz i bank wymagają aktualnej księgi wieczystej, tytułu nabycia sprzedającego, zaświadczeń o braku zaległości w opłatach oraz dokumentów potwierdzających tożsamość i uprawnienia stron.

Jakie dokumenty przygotować przy zakupie od dewelopera?

Przy zakupie pierwotnym potrzebne będą umowa deweloperska, protokoły odbioru, zaświadczenia o samodzielności lokalu, rzut mieszkania, świadectwo energetyczne oraz dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością.

Jakie dokumenty od banku dotyczą hipoteki i wypłat transz?

Bank dostarcza umowę kredytową, harmonogram spłat, oświadczenia dotyczące ustanowienia hipoteki oraz dyspozycje wypłaty transz, które trzeba złożyć u notariusza lub dewelopera.

Z czego składa się taksa notarialna i kto ją płaci?

Taksa notarialna to opłata za czynności notarialne obliczana od wartości transakcji. Zwykle płaci ją kupujący, choć strony mogą ustalić inaczej. Do taksy dochodzą koszty wypisów i ewentualne podatki.

Jakie są opłaty sądowe związane z wpisami do księgi wieczystej?

Opłaty dotyczą wniosku o wpis właściciela oraz wpis hipoteki. Ich wysokość ustala sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą i trzeba je uiścić przed złożeniem wniosku.

Czy trzeba zapłacić PCC przy kupnie mieszkania i kiedy występuje wyjątek?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) dotyczy rynku wtórnego i zwykle wynosi 2% wartości. Przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) podatek ten zazwyczaj nie występuje, bo transakcja podlega VAT.

Co robić po podpisaniu aktu — jakie obowiązki wobec banku i sądu?

Po akcie kredytobiorca składa wniosek o wpis hipoteki, dostarcza akt do banku i śledzi zawiadomienia z sądu. Trzeba też zadbać o wymagane ubezpieczenia nieruchomości i realizować dyspozycje dotyczące transz.

Jakie zasady dotyczą ubezpieczenia nieruchomości i cesji polis na bank?

Bank zazwyczaj wymaga ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych ryzyk oraz cesji polisy na jego rzecz. Ubezpieczenie musi pokrywać wartość właściwą i być utrzymywane przez cały okres kredytowania.

Jak rozlicza się transze i środki na remont lub wykończenie?

Bank wypłaca transze zgodnie z harmonogramem i warunkami umowy. Na rozliczenie remontu wymaga dokumentów potwierdzających wydatki, faktur oraz protokołów odbioru, by zwolnić kolejne środki.

Co zmienia wcześniejsza spłata, aneksy i wakacje kredytowe dla hipoteki?

Wcześniejsza spłata pozwala wykreślić hipotekę po złożeniu wniosku i uregulowaniu opłat. Aneksy i wakacje kredytowe zmieniają warunki umowy, ale wpis hipoteczny pozostaje do momentu wykreślenia przez sąd.

Jakie są najczęstsze pułapki związane z terminami dostarczenia aktu i wpisu hipoteki?

Najczęściej problemy wynikają z opóźnień w dostarczeniu aktu do banku, braków formalnych we wniosku o wpis lub zbyt krótkich terminów określonych w umowie. Skutkiem mogą być opóźnienia w uruchomieniu środków.

Co powoduje braki w dokumentach i niezgodności w księdze wieczystej?

Braki dokumentów, błędy w danych lub wcześniejsze obciążenia zapisane w księdze wieczystej mogą uniemożliwić wpis nowego właściciela lub ustanowienie hipoteki. Konieczne są wyjaśnienia, uzupełnienia i czasami postępowanie sądowe.

Ocena artykułu

Oddaj głos, bądź pierwszy!